Fond d’investissement immobilier : profitez de la dernière fenêtre fiscale en 2025

Depuis le 1er janvier 2025, plusieurs avantages fiscaux emblématiques de l’investissement immobilier ont été supprimés ou fortement réduits. Le dispositif Pinel, notamment, n’est plus disponible, laissant de nombreux contribuables à la recherche de solutions alternatives pour optimiser leur fiscalité.

Heureusement, il reste encore quelques fenêtres fiscales ouvertes en 2025, notamment via certains fonds d’investissement immobilier (FII).

En avril 2025, le temps presse pour ceux qui souhaitent encore bénéficier des régimes fiscaux transitoires avant de possibles réformes en 2026.

Comprendre les fonds d’investissement immobilier : définition et fonctionnement

Qu’est-ce qu’un fond d’investissement immobilier (FII) ?

Un fond d’investissement immobilier est un véhicule collectif permettant d’investir dans de l’immobilier sans en gérer les contraintes. Il peut s’agir de SCPI, d’OPCI ou de SIIC, gérés par des sociétés spécialisées. Ces structures achètent des immeubles (bureaux, commerces, logements, cliniques, etc.), les louent, et redistribuent les revenus locatifs nets aux investisseurs.

Les FII sont appréciés pour leur accessibilité (ticket d’entrée bas), leur diversification et leur potentiel de rendement stable.

SCPI, OPCI, SIIC : les principales formes de placement immobilier collectif

  • SCPI : sociétés civiles investies en immobilier tertiaire ou résidentiel. Objectif : revenu régulier.
  • OPCI : mélange d’immobilier, de valeurs mobilières et de liquidités, plus flexibles mais plus complexes.
  • SIIC : foncières cotées en Bourse, offrant liquidité et transparence, mais soumises à la volatilité des marchés financiers.

Pourquoi investir dans un FII en 2025 ? Opportunités et avantages fiscaux

Des dispositifs toujours valables malgré la fin du Pinel

Si le Pinel a pris fin, d’autres leviers existent encore en 2025, notamment :

  • Le déficit foncier, accessible via certaines SCPI spécialisées dans l’immobilier ancien à rénover.
  • Le réinvestissement de plus-value immobilière via l’article 150-0 B Ter, qui permet une exonération sous conditions.
  • Les SCPI fiscales issues d’acquisitions antérieures, encore disponibles à la souscription tant que le stock le permet.

Ces mécanismes permettent toujours une réduction de l’impôt sur le revenu, à condition de respecter certaines conditions de durée et d’usage.

Réduction de l’IFI grâce à l’immobilier indirect

Les investisseurs redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) peuvent optimiser leur fiscalité en privilégiant certaines structures non imposables à l’IFI, comme les unités de compte immobilières via l’assurance-vie ou certaines SCPI logées dans des contrats d’assurance.

Diversification et stabilité dans un contexte économique incertain

Avec la remontée des taux et les incertitudes macroéconomiques, les FII bien gérés offrent une exposition stable à la pierre, tout en mutualisant les risques sur de nombreux actifs et locataires. L’immobilier de santé, la logistique ou le résidentiel géré sont particulièrement recherchés.

Dernière ligne droite : les échéances fiscales à connaître avant fin 2025

Les calendriers à respecter

Pour faire valoir les avantages fiscaux au titre de l’année 2025, les souscriptions doivent généralement être :

  • Effectuées avant le 31 décembre 2025,
  • Et surtout, encaissées par la société de gestion avant cette date.

Certaines SCPI fiscales requièrent même une clôture comptable anticipée, ce qui impose d’agir avant l’automne.

Les critères pour bénéficier des avantages en 2025

Chaque outil fiscal a ses exigences. Par exemple :

  • Le déficit foncier exige que les travaux soient engagés rapidement.
  • L’article 150-0 B Ter impose un reinvestissement rapide de la plus-value dans un véhicule éligible.
  • Certaines SCPI fiscales n’offrent plus que des stocks limités, avec des conditions de souscription spécifiques.

Réformes à l’horizon 2026 : une incertitude grandissante

Le gouvernement a annoncé une révision globale des niches fiscales immobilières pour 2026. Cela pourrait signifier :

  • La suppression d’avantages résiduels comme le déficit foncier ou les exonérations temporaires,
  • Une simplification de l’IFI avec possible intégration de l’immobilier indirect,
  • Un durcissement des règles d’éligibilité des FII aux mécanismes d’optimisation.

Agir en 2025, c’est bénéficier d’un cadre encore connu et relativement favorable.

Comment choisir un fond d’investissement immobilier performant en 2025 ?

Critères à analyser

Voici les indicateurs à scruter attentivement :

  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) : idéalement supérieur à 4,5 %.
  • Capitalisation : un gage de solidité.
  • Qualité des actifs : zone géographique, typologie (santé, logistique, résidentiel…).
  • Historique de performance et taux d’occupation financier (TOF).

Les gestionnaires à surveiller

Certains gestionnaires se distinguent en 2025 par la qualité de leurs fonds :

  • Iroko (gestion sans frais d’entrée),
  • Corum (diversification européenne),
  • Sofidy (résidentiel premium),
  • Primonial (santé et éducation),
  • Altixia (commerces de proximité).

Quelques SCPI en vue

  • Iroko Zen : rendement stable, immobilier européen, modèle sans frais.
  • Primovie : très demandée pour son exposition au secteur médico-social.
  • Épargne Pierre : portefeuille diversifié, bonne résilience.

Conseils d’experts pour maximiser les gains et réduire les risques

Bien diversifier son exposition

Il est conseillé d’investir dans plusieurs SCPI aux profils complémentaires, afin de lisser les risques sectoriels et géographiques. Par exemple, un pan en logistique, un autre en santé, et un troisième en immobilier résidentiel.

Fiscalité : soyez vigilant

Même si la fiscalité reste avantageuse en 2025 :

  • Attention à la fiscalité des revenus fonciers, parfois lourde hors démembrement ou contrat d’assurance-vie.
  • Les SCPI à crédit permettent d’amortir l’impact fiscal grâce aux intérêts déductibles.
  • Le montage doit être personnalisé, en fonction de la tranche marginale d’imposition et de l’exposition à l’IFI.

Faites-vous accompagner

Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) peut :

  • Sélectionner les meilleures opportunités encore ouvertes,
  • Construire une stratégie adaptée à votre situation fiscale,
  • Vous éviter les pièges liés aux échéances fiscales ou à la mauvaise allocation.

En avril 2025, le compte à rebours fiscal est lancé. Bien que le dispositif Pinel ait disparu, il reste des possibilités concrètes d’optimisation via les fonds d’investissement immobilier. Les avantages fiscaux actuels, encore disponibles pour quelques mois, pourraient ne pas survivre aux réformes prévues pour 2026.

Il est donc urgent d’agir, avec méthode et accompagnement, pour valoriser son patrimoine tout en allégeant sa fiscalité.