Quels avantages fiscaux avec une SCI ?

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) pour l’investissement locatif présente plusieurs avantages fiscaux intéressants. Ces bénéfices dépendent largement du régime fiscal choisi : l’Impôt sur le Revenu (IR) ou l’Impôt sur les Sociétés (IS), le mieux est d’être conseillé par un expert-comptable familier des SCI (on peut citer : SECOFI, 24 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris).

Impôt sur le Revenu (IR)

Sous le régime par défaut de l’Impôt sur le Revenu (IR), la SCI est transparente fiscalement. Ce sont les associés qui sont imposés directement sur leur quote-part des revenus locatifs (revenus fonciers). Ce régime permet de :

  • Déclarer un déficit foncier si les charges dépassent les revenus. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global des associés sous certaines conditions, réduisant leur imposition.
  • Bénéficier du régime des plus-values des particuliers lors de la revente. Ce régime offre un abattement pour durée de détention, menant à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
  • Potentiellement accéder à certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, bien que les conditions puissent varier et parfois nécessiter la soumission à l’IS.

Impôt sur les Sociétés (IS)

En optant pour l’Impôt sur les Sociétés (IS), la SCI elle-même est imposée. C’est un régime privilégié pour la capitalisation :

  • La SCI peut déduire l’amortissement du bien immobilier, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable, surtout les premières années.
  • Les bénéfices sont imposés à un taux d’IS réduit de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices nets. Ce taux bas permet de réinvestir les bénéfices et est intéressant pour les associés ayant des revenus élevés par ailleurs.
  • Cependant, le régime des plus-values professionnelles s’applique à la revente, sans l’abattement pour durée de détention de l’IR.

Au-delà de la fiscalité des revenus et plus-values, la SCI est un outil efficace pour la transmission de patrimoine. La transmission de parts sociales est fiscalement plus clémente que celle de l’immeuble en direct. La division en parts permet d’optimiser l’utilisation des abattements pour donation (par exemple, 100 000 € par parent et enfant tous les 15 ans). Le démembrement de parts (nue-propriété/usufruit) est possible pour limiter les frais de succession. Les parts peuvent aussi bénéficier d’une décote pour les droits de donation ou succession.

Enfin, investir via une SCI permet de déduire fiscalement de nombreux frais liés à l’acquisition et à la gestion, réduisant le bénéfice imposable.

Le choix du régime fiscal doit être mûrement réfléchi en fonction des objectifs des associés et de la nature de l’activité (notamment location nue vs meublée, cette dernière pouvant entraîner une bascule à l’IS).